Portfolio – Advokatfirmaet Sveinsson

Mer kommer

Mer kommer

Kulturminner og kulturmiljø

I lov om kulturminner fastsettes det at kulturminner og kulturmiljøer med deres egenart og variasjon skal vernes både som del av vår kulturarv og identitet og som ledd i en helhetlig miljø- og ressursforvaltning.

Det er et nasjonalt ansvar å ivareta disse ressurser som vitenskapelig kildemateriale og som varig grunnlag for nålevende og fremtidige generasjoners opplevelse, selvforståelse, trivsel og virksomhet.

Med kulturminner forstår loven alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til. Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng.

Vi slutter oss til synspunktet om viktigheten av å ta vare på kulturminner, og firmaet er medlem av Fortidsminneforeningen. På den annen side ser vi at kulturminneloven og tiltak i medhold av denne kan medføre vanskeligheter for eiere og brukere av fast eiendom.

Kulturminner fra oldtid og middelalder, det vil si fra før 1537, samiske kulturminner fra 1917 eller eldre og stående byggverk fra perioden 1537-1649, er automatisk fredet og statens eiendom. Nyere kulturminner kan fredes ved enkeltvedtak.

På eiendom der det ligger fredet kulturminne er det i utgangspunktet forbud mot tiltak som kan berøre kulturminnet, typisk en vikinggravhaug. Dersom eier ønsker å sette i verk tiltak, setter loven krav til melding og innhenting av tillatelse fra myndighetene. Undersøkelser kan medføre omkostninger for tiltakshaveren.

Det er viktig å gå frem på rett måte etter loven. Vi kan bistå med rådgivning om loven og ved henvendelser til myndighetene.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Konsesjon og andre tillatelser

Erverv og bruk av fast eiendom kan være betinget av tillatelse – konsesjon – fra myndighetene. Den sentrale lov er lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom.

I utgangspunktet er det konsesjonsplikt på alle arealressurser utenfor LNF-områder (landbruk, natur og friluftsområder). Et viktig unntak er likevel bebygd eiendom inntil 100 dekar, når full- og overflatedyrket jord ikke er større enn 35 dekar. Slike eiendommer er konsesjonsfri med mindre kommunen har innført konsesjonsplikt ved forskrift. I en del kommuner er det innført såkalt nullgrense for konsesjon, som betyr at erverver må fylle ut en egenerklæring, som sendes kommunen, eller søke om konsesjon.

Lovverket inneholder også en lov om konsesjon for rettigheter til vannfall m.v. (vannfallrettighetsloven).

Vi bistår erververe av eiendom i forbindelse med konsesjonsspørsmål.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Planlegging og byggesaksbehandling

Hvis eier av fast eiendom ønsker å bygge eller sette i gang andre tiltak på eiendommen, må det i de fleste tilfeller søkes tillatelse før arbeidene igangsettes. Den sentrale lov på området er lov om planlegging og byggesaksbehandling.

Loven har for det første en plan eller arealdel, som gjelder hvorledes landets arealer skal brukes og reguleres.

Den andre hoveddelen inneholder regler om behandling av byggesaker, og skal sikre en forsvarlig utførelse og kontroll med byggearbeider.

Loven gjelder alle typer aktiviteter og virksomheter knyttet til fast eiendom. Den gjelder for hele landet og alle tiltak. Med «tiltak» etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.

Iverksetting av tiltak som omfattes av loven, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. loven kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt.

Vi bistår eiere og andre i forbindelse med byggesaker og eventuelle avslag på søknader.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Håndverkertjenester

En fast eiendom krever oppfølging og vedlikehold. Ofte er det behov for å engasjere fagfolk; håndverkere som elektriker, rørlegger, murer m.v.

Parter som ikke er forbrukere avtaler hva som skal utføres, enten skriftlig eller muntlig. Uenighet om arbeidet må ofte avgjøres gjennom å finne ut hva som faktisk ble avtalt, og hvorledes avtalen rettslig skal forstås.

Mange avtaler om håndverkertjenester skjer ved at eier av eiendom, som er forbruker, engasjerer en håndverker til å utføre arbeider på eiendommen. I slike tilfeller kommer lov om håndverkertjenester m.m. for forbrukere til anvendelse (håndverkertjenesteloven).

Loven gjelder avtaler eller oppdrag om bestemte tjenester (reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging m.m.) som inngås mellom tjenesteytere i deres næringsvirksomhet og forbrukere. Også i dette tilfellet må uenighet om arbeidet ofte avgjøres gjennom å finne ut hva som faktisk ble avtalt, og hvorledes avtalen rettslig skal forstås. Men lovens bestemmelser er satt til vern for forbrukeren og har regler som legger ekstra forpliktelser på håndverkeren.

Vi bistår både håndverkere og kjøpere av håndverkertjenester i tvister. Om det ikke er formålstjenlig med en minnelig løsning, bistår vi også i saker for domstolene.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Naboforhold

Naboskap gir dessverre ikke sjeldent opphav til uenighet og i verste fall rettstvister mellom naboer. Vi kan bistå med rådgivning og i en rettstvist.

Forholdet mellom naboer er i utgangspunkt regulert i naboloven. Den sentrale bestemmelsen er paragraf 2, som lyder: «Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.»

Lovbestemmelsen gir grunnlag for diskusjon og påfølgende uenighet, blant annet om byggverk, anlegg, utnyttelse og bruk av naboeiendom. En svært vanlig kilde til uenighet, er høyde og utforming av hekk mot naboeiendom.

Naboloven må suppleres med lov om grannegjerde. Loven har bestemmelser om rett og plikt til å sette opp og ha gjerde mot naboeiendom.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Rettigheter i fast eiendom

En fast eiendom er definert ved et gårds- og bruksnummer i en kommune, og registrert i Matrikkelen, som føres av Kartverket. Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister, og inneholder informasjon om eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser.

Grunnboken er et offentlig register, som viser tinglyste rettigheter og forpliktelser i eiendom. Før var Grunnboken en fysisk bok med håndskrevne ark, men nå er den et dataregister som forvaltes av Kartverket. De vanligste tinglyste rettighetene er pantobligasjoner, som sikrer lån og andre pengeforpliktelser som eier av eiendommen har påtatt seg. Rettigheter for andre til utnyttelse av eiendommen, typisk rett til ferdsel over eiendommen eller til å ha avløpsledninger og elektriske ledninger i grunnen eller luften, er også vanlig.

Alle kan undersøke hva som er registrert i Matrikkelen eller tinglyst i Grunnboken. For å se grunnboken, kreves det innlogging.

I tillegg til tinglyste rettigheter kan det eksistere ikke tinglyste rettigheter i eiendommen, som kan være personlig for en rettighetshaver, eller reelle rettigheter for en annen eiendom, typisk rett til adkomst.

Allmenheten kan også ha rett til passere over eiendommen; en allemannsrett eller allmenningsrett. Og det kan ligge en latent rett over eiendommen i form av hevd.

Alle disse rettighetene kan gi opphav til uenighet og tvist, der vi kan bistå en eller flere parter med rådgivning og i en eventuell tvist.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Husleie

Vi rådgir utleiere, leietakere, forvaltere og andre som er involvert i leie og utleie av fast eiendom.

Ved utleie av næringseiendom inngår partene avtale, enten ved bruk av en standardavtale, eller ved en konkret fremforhandlet avtale for det aktuelle leieforholdet.

Utleie av eiendom til husrom er regulert i husleieloven. Mange av bestemmelsene i loven kan ikke fravikes til skade for leietaker, og det er viktig å påse at loven overholdes.

Vi bistår utleiere og leietakere i tvister om leieforholdet for domstolene.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.

Kjøp og salg av eiendom

Overdragelse av fast eiendom skjer ofte ved at selger har engasjert eiendomsmegler, som benytter sin standard kjøpekontrakt til å dokumentere avtalen mellom kjøper og selger.

I utgangspunktet har partene avtalefrihet, men kjøpekontrakten må tilfredsstille ufravikelige regler i lov om avhending av fast eiendom.

Avhendingsloven regulerer rettigheter og plikter mellom kjøper og selger ved avhending av fast eiendom ved frivillig salg, eller når avhending skjer ved bytte eller gave. En del bestemmelser kan ikke fravikes til skade for kjøperen når denne er forbruker.

Vi bistår med rådgivning ved inngåelse av kontrakten og i forbindelse med senere uenighet om kontrakten, selgers forsinkelse ved overlevering eller kjøpers forsinkelse med betaling av kjøpesummen, eller ved kjøpers reklamasjon over faktiske eller rettslige mangler ved eiendommen. Om nødvendig bistår vi vår part i tvist for domstolene.

Innholdet i denne oversikten er ment å gi en generell veiledning om emnet. Spesialistråd bør søkes om dine spesifikke forhold.